Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала. Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Продажа собственности, приобретенной в счет кредита, да еще и с использованием семейного сертификата – тяжелый процесс. Он осложняется тем, что покупатели не желают связываться с такими типами недвижимости, а официальные инстанции требуют проходить процедуру проверки сделки перед продажей объекта. Но осуществление отчуждения квартиры с материнским капиталом и ипотекой все же возможно, если владелец соблюдает ряд правил.

В чем особенность квартиры с материнским капиталом?

Жилище, приобретенное на деньги из материнского капитала, закреплено за детьми. Определенная доля принадлежит им. Доля также может быть еще не получена ребенком (в случае ипотеки), но прописана в обязательстве – то есть родители обязуются предоставить несовершеннолетнему часть собственности после погашения кредита. В любом случае, если жилье было куплено частично при поддержке материнского капитала, оно должно выполнять свою основную функцию – улучшать жилищные условия детей и частично принадлежать им.

Право ребенка на долю в квартире строго соблюдается. При продаже жилья, купленного на семейный сертификат, необходимо доказать, что ребенок получит равнозначную долю в ином объекте недвижимости. Доказывать этот факт необходимо Органам опеки и попечительства. Без согласия ООиП проводить сделку по купле-продаже квартиры нельзя.

Хотя существуют варианты, при которых долю ребенку в новом жилье можно не выделять:

деньги, полученные с продажи жилища, идут на накопительный или стандартный счет ребенка;
средства от продажи выделяются для лечения остро больного ребенка;
несовершеннолетний получает долю в другом жилье – например, в доме бабушки и дедушки.

Обратите внимание, что даже при переведении средств на накопительный или стандартный счет, родитель или опекун не получает прав свободно распоряжаться деньгами. Счет открывается на имя детей, что делает невозможным обращение с деньгами без согласия несовершеннолетних (если они уже достигли 14 лет). Если ребенок – малолетний, то его согласие не требуется, однако, разрешать вопрос о снятии денег придется опять с ООиП. Органы опеки должны проверить, не будут ли родители использовать средства в своих личных целях, пойдут ли они действительно на улучшение условий жизни ребенка. После получения разрешения и использования денег необходимо представить подробный отчет о приобретениях.

Закон устанавливает, что при смене квартиры, приобретенной на материнский капитал, доля ребенка должна сохраниться в полном объеме. То есть, доля не может быть меньше прежней, допустимо только ее увеличения. На деле разрешается формально уменьшать долю, если:

сохраняется метраж доли (в двухкомнатной квартире у ребенка было 15 метров и одна четвертая квартиры, в трехкомнатной – также 15 метров, но уже одна шестая квартиры);
сохраняется оценочная стоимость доли (сокращается метраж, но при этом сама доля за счет переезда в более элитный район стоит столько же, как и прежняя).

Особенно тяжело продавать квартиру после развода. Выполнять требования о предоставление новой доли в квартире при разводе бывшим супругам не хочется – тогда придется вместе жить. В таком случае новая доля заменяется денежной компенсацией. В таких условиях тоже сокращается снижение метража доли ребенка.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Ипотечный кредит – фактор, который часто препятствует продаже недвижимости. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на выданный материнский капитал? Да, но такая сделка должна быть согласована с банком, который предоставил ипотечный кредит. Банковская организация должна одобрить нового плательщика (покупателя жилья), в ином случае придется отменить сделку.

Существуют следующие способы отчуждения квартиры, которая пока еще принадлежит банку:

Погашение кредитных обязательств перед продажей. В данном случае средства на погашение ипотеки выделяются из личного бюджета первоначального участника кредита, поэтому согласовывать продажу с банком не нужно. Достаточно просто оплатить оставшиеся проценты и смело заключать сделку по продаже.
Погашение кредита за счет покупателя. Новый владелец обычно выплачивает крупный взнос, который покрывает оставшиеся задолженности владельца. Данная процедура также может проходить без согласия банка, если деньги на погашение кредита (взнос за недвижимость со стороны покупателя) поступят до продажи квартиры. Тогда первоначальный владелец направит деньги на погашение, и переоформлять в банковской организации ничего не нужно будет. Если же по каким-то причинам владелец не может до сделки оплатить задолженность, то нужно переложить обязательства по ипотеке на нового владельца с согласия банка.
Полный переход ипотечных обязательств к новому владельцу. Покупатель обязуется ежемесячно выплачивать установленную банком сумму. Нужно согласовывать с банком. После передачи обязательств владелец может как сразу погасить весь объем кредита, так и продолжать выплачивать отдельные суммы регулярно.

Немногие покупатели согласятся приобрести недвижимость, по которой существуют кредитные обязательства. Поэтому перед сделкой рекомендуется погасить кредит. Самый популярный способ – это взятие стоимости объекта с покупателя в два этапа. Первый этап – покупающее лицо платит некий процент от полной стоимости недвижимости. Этого процента достаточно, чтобы погасить кредит, что продавец и делает. Дальнейшая сумма уже остается в бюджете продавца, а покупатель получает квартиру без кредитных задолженностей. Однако подобная процедура осложнена тем, что необходимо нотариально заверять факт наличия первого взноса. В противном случае велика вероятность мошенничества со стороны продающего лица, поскольку при таком первом взносе сделка купли-продажи еще не совершается.

Способы продажи

Продать квартиру можно стандартными способами – при помощи сделки купли-продажи или посредством обмена (трейд-ин). Особенности каждой сделки:

При купле-продаже необходимо предоставить ребенку площадь или счет с деньгами, положенными за долю проданной недвижимости. Ребенка необходимо выписать из квартиры и прописать в новой в один и тот же день, поскольку несовершеннолетние не могут оставаться без места регистрации.
В случае использования программы трейд-ин можно обменять квартиру на большую и заплатить разницу. Допускается покупка квартиры меньше по площади, но такой же по цене. Покупка жилплощади меньшего размера и меньшей стоимости допускается, только если необходимы деньги на лечение ребенка.

Программа обмена более предпочтительна в случае отчуждения квартиры, купленной по материнскому капиталу, поскольку дети сразу получают новую жилплощадь. Такие сделки органы опеки одобряют чаще, чем обычные сделки купли-продажи. При этом сами покупатели редко соглашаются обмениваться на квартиры, купленные по материнскому капиталу, поэтому нужно решить, что важнее: высокий спрос покупателя или простая процедура согласования с ООиП.

О достоинствах и недостатках обмена и купли-продажи в случае квартиры с мат. капиталом:

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом: порядок действий

В случае отчуждения квартиры с материнским капиталом прежде всего обращаются в органы опеки. Там нужно получить разрешение на проведение сделки. Можно произвести куплю-продажу или обмен и без разрешения органов опеки, но тогда существуют определенные риски:

сделку могут признать недействительной;
покупатель может отказаться от сделки, узнав о несогласованной продажи недвижимости по семейному сертификату.

обращение в органы опеки ради получения разрешения;
обращение в банковскую организацию (если квартира приобретена в ипотеку);
совершение сделки.

Возможен другой вариант действий (меняется в зависимости от того, погашается ипотека своими силами или засчет первого взноса покупателя):

подача заявления в опеку;
подписание документов и с покупателем, получение первого взноса за квартиру;
выплата ипотеки засчет первого взноса (согласовывать наличие нового владельца не нужно, только факт погашения кредита);
завершение продажи.

Самый важный аспект – подача прошения в органы опеки. Орган может отказать в продаже объекте, если усмотрит в этом злой умысел или определит, что после сделки права ребенка будут ущемляться. Поэтому нужно правильно подготовиться и исключить вероятность отказа, устранив спорные моменты. Важно учитывать, что ООиП рассматривает дело длительно время, от 1 до 3 месяцев. Полученное разрешение тем временем действует только в течение 1 месяца. Поэтому все документы для продажи, покупателя, новое жилье рекомендуется найти еще до обращения в инстанцию, а после получения разрешения сразу оформить смену недвижимости.

Обратите внимание, что изменение договоренностей с банком (передача прав по кредиту или погашение ипотеки) имеет больше шансов на одобрение, если собственник планирует приобретать новое жилье также в ипотеку и той же банковской организации.

Какие документы нужны?

Перед обращением в органы опеки следует подготовить необходимый пакет документов. Обязательно нужно иметь при себе:

удостоверение личности на каждого из членов семьи (паспорт, свидетельство о рождении), желательно – сразу копии, которые сотрудники опеки заберут для составления протокола;
документ, подтверждающий право долевой собственности членов семьи на объект недвижимости;
если несовершеннолетний достиг возраста 14 лет – заявление о продаже собственности;
техпаспорт на объект недвижимости;
справка из ЖКХ об отсутствии неуплаты за прошедший период по коммунальным платежам;
заявление взрослых собственников (родителей) о продаже недвижимости.

В прошении должно быть указано, по какой причине семья собирается отказаться от имеющегося жилья, какую замену получат дети после продажи. Можно указать следующие причины:

желание улучшить материальное положение;
смена района или города в связи с переездом;
продажа квартиры в связи с нехваткой средств на лечение, образование ребенка;
продажа общей квартиры с целью перевести деньги за долю ребенка на отдельный счет, который затем будет использоваться для открытия собственной ипотеки совершеннолетнего (спорно).

Пакет перечисленных документов подается одновременно с заявлением. После рассмотрения заявки заявители получают уведомление о том, что органы опеки согласны с продажей (или отказывают в сделке).

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Покупая квартиру с использованием средств материнского капитала, покупатель обязуется предоставить долю в жилье сразу нескольким лицам. Во-первых, ее обязаны получить несовершеннолетние дети, во-вторых – обладательница сертификата, в-третьих – супруг обладательницы сертификата. Это главная проблема тех, кто желает купить жилье на вторичном рынке у пользователя материнского капитала, поскольку не всегда продавец выполняет это обязательство. А если он, не выполнив его, продаст недвижимость, у собственника есть право отсудить проданный объект.

Как это работает? Обычно, при покупке квартиры, граждане используют программу ипотеке. Материнский капитал идет в счет первого взноса. При покупке квартиры по ипотеке кредит, а значит и право собственности, оформляется только на одного человека (один из супругов и родителей двоих детей). Дети и второй супруг вступают в долю уже после того, как кредитные обязательства будут выполнены – то есть когда ипотека будет погашена. Это обязательство владелец выполняет перед Пенсионным фондом, отвечающим за выдачу семейного сертификата, и перед органами опеки. Однако после выплаты ипотеки из этих инстанций не приходят проверяющие и не смотрят, была ли положенная доля отведена супругу и детям. Это лежит на совести самого владельца. Собственник дома может забыть про обязательную процедуру или намеренное ее не выполнить, то есть не отдать положенные доли другим членам семьи, после чего продать квартиру. Это незаконно. Если о продаже квартиры без выделения компенсации (денежной или в виде новой жилплощади) узнает ООиП или Пенсионный фонд, эти органы вправе потребовать отмену сделки. Подобное же требование может исходить от обделенного супруга или представителя несовершеннолетних детей, которым не досталась доля либо от прокуратуры.

Если перечисленные лица или органы подадут судебный иск, скорее всего, будет решено аннулировать сделку купли-продажи. Приобретенная квартира перейдет обратно к продавцу. Взамен нерадивый продавец должен будет вернуть покупателю деньги, уплаченные при покупке жилплощади. Однако это лишь судебное постановление. В реальности у продавца может уже не оказаться тех средств, которые он приобрел в ходе сделки. Если продающее лицо истратило средства, то процесс их возврата может затянуться на долгие годы. Да, за неуплату долга обманутый покупатель может привлечь продавца к уголовной ответственности. Но во многих случаях долг все равно вернуть не получится – собственника квартиры, купленной при помощи материнского капитала, могут даже посадить, но необязательно при этом выплатят ущемленному ущерб.

Если коротко сформулировать, покупатель, который приобретает квартиру, связанную с материнским капиталом, рискует:

лишиться приобретенной квартиры, но получить за нее полную компенсацию;
лишиться и квартиры, и уплаченных средств;
частично потерять сумму, которая была уплачена в ходе сделки, и лишиться прав собственности на объект недвижимости.

Все варианты отрицательны для покупателя, поэтому многие лица, желающие приобрести жилплощадь, отказываются от квартир, купленных по семейному сертификату. Однако проверить, связана ли недвижимость с материнским капиталом, сложно. Владелец может просто умолчать об этом факте. Получить информацию о способе приобретения квартиры (с мат. капиталом или без) можно в Пенсионном фонде или в банке, но потребовать справку может только собственник. Лицо, которое собралось покупать недвижимости, это сделать не вправе: нет законных оснований потребовать такие документы, как справка об ипотеке или тратах материнского капитала. Можно лишь надеяться на добросовестность продавца.

Тонкости и нюансы процедуры

В случае продажи квартиры с материнским капиталом нужно учитывать, что ребенка можно прописать у родителей или иных родственников. Тогда требование, предоставить несовершеннолетнему жилплощадь, будет соблюдено. После этого открывается свободное распоряжение средствами, полученными после продажи квартиры с мат. капиталом:

можно приобрести квартиру, меньшую по площади, и использовать разницу стоимости для улучшения собственных условий жизни или положения ребенка;
можно заменить квартиру на частный дом, где условия проживания кардинально отличаются от городских;
можно и вовсе отказаться от приобретения новой недвижимости и переехать к родственникам, а полученные от продажи средства распределить по счетам бывших собственников.

Еще один важный нюанс, который лучше учитывать еще перед покупкой квартиры по мат. капиталу – банк, в котором заключается сделка о кредитовании. По отзывам, лучший вариант для ипотечного кредитования молодой семьи – Сбербанк. Эта банковская организация легко соглашается на изменение плательщика в случае продажи ипотечной квартиры.

Молодые семьи часто используют средства государственной помощи в виде маткапитала для приобретения жилья. Если в дальнейшем хотят продать, люди задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Содержимое страницы

Согласно законодательству России препятствий для совершения подобных сделок нет, в законах нигде не прописано, что нельзя продать жилплощадь, купленную на маткапитал. Но на практике требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства, так как они тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Законно продать можно, но с соблюдением некоторых условий. Сложность проведения сделки будет зависеть от возраста детей и будущих жилищных условий. Если продаете жилье, в котором имеют долю дети (поскольку использован материнский капитал при приобретении), то обязаны обеспечить равноценную жилую площадью в другом месте. Выделить долю больше в другом месте можно, меньше – нельзя, попечительство не разрешит (за исключением индивидуальных случаев). При покупке новой квартиры защитники прав детей захотят убедиться, что будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам, поэтому все проверят.

Квартиру, купленную на маткапитал, продают в следующих случаях:

Ранее приобретенное жилье не удовлетворяет требованиям санитарных норм или оказалась неблагополучной (неудачный район, шумные соседи, холодно, протекает крыша и т.д.).
Семья решила сменить место жительства и переехать в другой город.
У семьи появились деньги, чтобы купить жилье больше и лучше.
Срочно нужны деньги, поэтому нужно разменять жилье на меньшее по площади (если сумеете выделить равноценную долю детям, проблем не будет).
Срочно нужны деньги на жизненно необходимые нужды, но квартира, купленная ранее на маткапитал, маленькая, и доля детям выделена не будет (теоретически такая проблема решаема, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, смотря на что нужны деньги).

Возможные варианты, как законно продать жилье, приобретенное на материнский капитал:

Если ребенок достиг 18 лет, он — дееспособный и имеет право участвовать в сделках с имуществом, поэтому вопрос решается просто – нужно письменное согласие ребенка.
Если ребенку еще не исполнилось 18 лет, его интересы представляют родители или опекуны, а права защищают органы попечительства, поэтому потребуется их разрешение на сделку:
- в случае, когда вы планируете продать старое и приобретать новое жилье с лучшими характеристиками, получить добро не трудно;
- если хотите разменять на жилье с меньшей площадью, но долю ребенка сохраните или выделите еще больше, проблем также не возникнет (если жилищные условия будут соответствовать установленным нормам).
Если вы столкнулись с бедой, и срочно понадобились деньги на серьезное лечение ребенка, а в распоряжении только квартира, купленная на материнский капитал, органы опеки и попечительства могут разрешить продать ее, если даже у ребенка не будет доли в другом месте. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, потребуется много медицинских справок, чтобы доказать, что деньги действительно нужны на лечение. Затем будет строжайший контроль за тем, куда и на что вы использовали эти средства.

Что будет, если продадите квартиру без разрешения органов опеки

Если удалось продать имущество в обход попечительства, будьте готовы к серьезным последствиям. Проблемы могут возникнуть даже спустя много лет, как у продавца, так и покупателя.

Если вы продали квартиру и использовали средства не по назначению (государством установлены цели, на которые разрешено направлять маткапитал), при обнаружении махинации заставят вернуть деньги в казну. Привлекут к административной ответственности и наложат штраф.
Когда ребенку, чьи права нарушены при заключении сделки, исполнится 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд с иском, и суд будет на его стороне, сделку аннулируют.
Если сделку аннулируют, то покупатель возвращает квартиру, а продавец – отдает деньги. Теоретически обратный обмен простой. Но у продавца нужной суммы единовременно может не оказаться, и тогда покупатель будет долгие годы выбивать деньги через суды по частям, иногда ежемесячными платежами. Гарантий возврата суммы нет. А если квартиру уже успели перепродать, новый владелец рискует оказаться и вовсе на улице без денег и жилья.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продать на законных основаниях можно, даже если ребенку еще не исполнилось 18 лет. Главное условие – жилищные условия ребенка будут улучшены, а не наоборот.

Пошаговые действия:

Обратиться в органы опеки с заявлением, в котором уведомляете о решении, описываете ситуацию и просите дать разрешение.
Дожидаетесь положительного ответа.
Ищете нужный вариант нового жилья.
Обговариваете условия с продавцом.
Согласовываете покупку с попечительством и получаете разрешение.
Оформляете покупку по стандартной схеме.

ВАЖНО: в теории инструкция простая. Но на практике люди сталкиваются с большими противоречиями, которые усложняют ситуацию. Чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, иначе денег нет. Чтобы продать старое жилье, надо выделить долю детям в другом месте, иначе разрешения не получить. Замкнутый круг.

Варианты решения проблемы:

Одновременно продают старое и покупают новое жилье, что требует подготовки, сноровки и знания дела. Ведь нужно найти покупателя, в этот же момент найти объект покупки, а решение квартирного вопроса – серьезное дело. Потребуется много времени, сил, справок и денег.
Люди договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, но это рискованная затея. А после покупки переоформить. На такое согласится не каждый собственник, только бабушки и дедушки, если предполагается, что жилье перейдет по наследству внуку.
Законом разрешается продать квартиру, если оформить нотариально расписку о том, что родитель обязуется выделить долю ребенку и обеспечить его в будущем жилплощадью. Можно написать такую расписку, затем оформить новую покупку и выделить детям доли в согласованном ранее размере. Это авантюрный подход с точки зрения зашиты прав детей.

Порядок получения разрешения органов опеки

При покупке новой квартиры с использованием материнского капитала доли выделяются на всех членов семьи: мать, отца и каждому из детей. Поэтому потребуются документы на всех.

Пошаговая инструкция:

Идете в органы опеки при городской администрации по месту жительства (уточнить адрес и телефоны для связи можно по интернету). Уведомляете о решении, задаете вопросы и берете список необходимых документов (в регионах есть нюансы, поэтому на первый раз лучше лично посетить).
Собираете и приносите нужные бумаги и сдаете вместе с заявлением. Полный перечень:
- письменное заявление установленного образца родителей (бланк выдается на месте);
- заявление ребенка, если уже исполнилось 14 лет. Если ребенку нет 14 лет, заявление не требуется;
- копии паспортов (главная страница с номером, серией и фотографией, и страница прописки) тех, кто владеет долей в продаваемой квартире. Если у ребенка еще нет паспорта, предоставляете копию свидетельства о рождении;
- опекуны должны предоставить удостоверяющие документы;
- расписки от всех совершеннолетних членов семьи о согласии на совершение сделки;
- документы на продаваемую квартиру: свидетельство о праве собственности, справка с оценкой стоимости жилого помещения, справка об отсутствии коммунальной и налоговой задолженности, кадастровый и технический паспорт на квартиру;
- документы, подтверждающие, что материнский капитал использован на приобретение собственности, которую вы намереваетесь продать.
Ищете новый подходящий вариант покупки.
Показываете копии документов (если продавец согласится их дать) опекунству и получаете добро на приобретение.

ВАЖНО: после сбора и подачи необходимых документов, официальное разрешение выдается в течение 14 рабочих дней.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал в ипотеку

Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.

Пошаговая инструкция:

Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).

Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому будут препятствовать малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.

Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).

В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.

Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть.

ВОПРОС – ОТВЕТ

1. Вопрос: Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ответ: продавать можно через любой срок, законов, противоречащих продаже, нет. Но нужно учитывать, что квартира стоимостью более 1 миллиона рублей, при продаже ранее, чем через 5 лет, облагается налогом. Если не хотите платить налог, придется подождать 5 лет.

2. Вопрос: Может ли мать продать дочери квартиру за материнский капитал?

Ответ: законодательство РФ прописывает, что сделки купли-продажи между близкими родственниками запрещены. Однако в законах об использовании материнского капитала говорится, что при покупке жилья с использованием маткапитала, доли распределяются в равных долях между челнами всей семьи (мать, отец и все дети). Поэтому купить квартиру за маткапитал у своей мамы можно.

Материнский капитал выплачивается мамам по случаю рождения (усыновления) второго, третьего и последующих детей. В настоящее время итоговая сумма материнского капитала составляет 453 026 рублей. По закону, трата семейных денежных средств разрешается только на определенные нужды, одной из которых является приобретение ипотеки. Как отразится ипотека с материнским капиталом на сделках с недвижимостью в будущем, будет описано далее.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом невозможна без согласия всех собственников квартиры. По закону, чтобы погасить ипотеку за счет средств материнского капитала, необходимо оформить жилье на всех членов семьи — на родителей и детей, чтобы у каждого была своя доля недвижимости. Соответственно продажу жилья невозможно осуществить. Для проведения сделки купли-продажи необходимо условие — достижение всеми детьми, которые имеют долю собственности — 18-летия.

Ограничения при продаже квартиры в ипотеку за счет средств материнского капитала возможно избежать, даже до наступления совершеннолетия всех членов семьи. Для этого понадобится обратиться в специализированное учреждение за разрешением.

Получение разрешения на продажу

Для разрешения возникшего вопроса стоит обратиться в учреждение по опеке и попечительству. Уполномоченные органы заботятся о благополучии и интересах несовершеннолетних граждан. Поэтому в подобных сделках с материнским капиталом их участие обязательно, чтобы при заключении контракта на продажу жилья не пострадали детские интересы.

В частности, специализированные органы проверяют:

будет ли отписана доля несовершеннолетним гражданам в новом жилье;
будет ли новая квартира (дом) соответствовать всем законодательным аспектам. Например, площадь жилья на одного человека должна быть определенного количества квадратных метров, для детей должны быть созданы все коммунальные удобства.

Если условия продажи ипотечного жилья за счет материнского капитала не будут соответствовать интересам детей, то органы по опекунству не предоставят разрешение на проведение сделки.

Процедура получения согласия органов опеки и попечительства требует предоставления определенного перечня документации. Обязательные документы:

паспорта мамы и папы;
свидетельства детей;
бумаги об оценочной стоимости жилого помещения;
бумаги, доказывающие права собственности на жилье;
бумаги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если было выдано разрешение от учреждения по опеке и попечительству, следует в трехмесячный период, после его получения, заключить сделку купли-продажи. Иначе, в соответствии с законом, после трех месяцев — решение будет недействительно.

В случае, когда ипотека за квартиру еще не погашена, и ее хозяева желают ее продать — необходимо специальное разрешение от банковского учреждения, в котором оформлялся кредитный договор. Плательщик займа будет изменен, поэтому банк обязан знать его личность, чтобы проверить его платежеспособность.

Продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, возможно только при наличии данных разрешений.

Порядок действий

Начать процедуру продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала, необходимо с поиска подходящего дома (квартиры). Новое жилое помещение должно быть лучше предыдущего.

Затем нужно начать собирать пакет необходимых документов. Начать следует с получения одобрения на продажу от банка и от органов опекунства. Если переезд планируется в другой населенный пункт, то следует доказать уполномоченным органам рациональность своего решения. Среди доказательств могут выступать документы о состоянии здоровья одного из членов семьи или информация о переводе на другую работу в другой город отца (матери).

Далее требуется в специализированные попечительские органы предоставить бумаги о новой недвижимости, а также и сведения об обследовании нового помещения. Обследование проводится работником опеки, с соблюдением законодательных норм.

После одобрения всего пакета документов уполномоченными органами, осуществляется завершение сделки по продаже ипотечного жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Продажа возможна двумя способами:

покупатель полностью выплачивает ипотеку банковскому учреждению. И потом заключается сделка купли-продажи жилой недвижимости;
покупатель переоформляет на себя все обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки.

Как продать жилье в ипотеке с материнским капиталом и купить другое?

Если сделка по продаже жилья, приобретенного в ипотеку за счет средств материнского капитала осуществилась, то далее следует покупка нового.

Особенности покупки нового дома:

новое жилье должно соответствовать комфортным жилищным условиям для проживания в них детей;
количество квадратных метров на одного человека должно быть не ниже минимального, установленного законодательными нормами, и не ниже, чем в предыдущем доме, купленном за счет средств материнского капитала;
оформлена квартира должна быть на всех членов семьи, т. е. у всех детей должна быть доля в жилом помещении (это требование при получении материнского капитала на погашение ипотеки или на внесение первого взноса), независимо от их количества.

Что будет, если нарушить порядок продажи квартиры?

Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.

Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.

Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.

По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.

Кредитное учреждение вправе забрать квартиру, находящуюся в ипотеке для дальнейшей реализации с целью погашения ипотечного долга.

Как правило, это происходит не сразу. Банк несколько месяцев ждет от должника выплаты долга по пропущенным платежам, штрафам, пени и неустойкам. Сколько ждать - зависит от банка, некоторые ждут несколько месяцев, некоторые до года. Должнику регулярно напоминают о возникшей задолженности, пытаются получить информацию о его будущей платежеспособности. Иногда идут навстречу: реструктуризируют долг, предоставляют кредитные каникулы и т. д.

Но рано или поздно, если должник не договорится с банком, квартиру он может забрать. Даже находящуюся в ипотеке. Даже если она - единственное жилье должника. Даже если при покупке был использован материнский капитал.

Согласно статье 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ на квартиру, являющуюся единственным жильем должника, взыскание по исполнительным документам наложено быть не может за исключением случаев, когда квартира является предметом ипотеки. Действительно, если бы банк не мог принудительно продать недвижимость несостоятельного заемщика, смысл в ипотечном кредитовании терялся. Ипотечники приобрели бы законный способ не выплачивать кредит, а банки не стали выдавать ипотечные кредиты.

Стоит отметить, что при продаже квартиры должника банк не станет заботиться о его выгоде, поэтому квартира будет продана по цене, несколько ниже рыночной. Из вырученных денег в первую очередь будет погашена полная задолженность по ипотечному кредиту, пеням, штрафам и неустойкам.

Во вторую очередь банк возьмет себе определенный процент за полное сопровождение сделки купли-продажи недвижимости.

В третью очередь, по требованию органов опеки часть денежных средств, соответствующих долям детей в квартире, будет направлена на специальные счета и будут находиться на них до их совершеннолетия. Родители распоряжаться этими средствами смогут только с разрешения органов опеки.

Оставшиеся средства будут выплачены несостоявшемуся ипотечнику, бывшему хозяину квартиры.

Но есть особо оговоренные случаи, когда банк не может забрать квартиру. Это случаи, когда допущенное должником нарушение обязательств незначительно и явно несоразмерно стоимости квартиры. То есть, если просрочка по кредиту не превышает 3 месяцев, а общая сумма задолженностей является меньше 5% от стоимости квартиры, суд не станет удовлетворять требования банка об обращении взыскания на квартиру.

Другими словами, при условии одновременного выполнения обеих указанных требований банк отобрать квартиру не сможет. И даже не станет пытаться, так как банковские юристы прекрасно знают об этом нюансе.

Тот факт, что часть ипотечного кредита была выплачена материнским капиталом, никак не влияет на то, может ли банк забрать квартиру. Если разобраться по существу, то владелец материнского капитала уже потратил его на улучшение жилищных условий, то есть сделал все по закону.

После регистрации купли-продажи квартиры детям выделяются доли в ней (условие использования маткапитала) и для отчуждения этих долей банку придется получать разрешение на это со стороны органов опеки и попечительства. Это единственная трудность, с которой придется столкнуться банку при реализации квартиры.

На основании статьи 20 ФЗ №48 «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению за исключением случаев обращения взыскания на предмет залога. Квартира - это и есть залог в ипотечном кредите. Поэтому банк имеет право реализовывать недвижимость с долями несовершеннолетних в них, но получать согласие на это все же обязан.

Как правило, органы опеки в случаях, когда после погашения задолженности по кредиту остается значительное количество денег, обязывает создать специальный детский счет и положить на него денежные средства, соразмерные их бывшим долям в квартире. В случае когда после продажи квартиры и погашения задолженности денег не остается, осуществляет контроль за действиями банка.

Если же банк продаст квартиру с присутствующей в ней долей несовершеннолетнего, то органы опеки и попечительства будут обязаны подать на этот банк в суд с требованием о признании этой сделки незаконной.

Чаще всего семьи, получившие помощь от государства, вкладывают деньги в улучшение жилищных условий. Нередко для приобретения оформляется ипотечный кредит. Но иногда возникает необходимость продать жилье, и тут возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом

Материнский капитал – это средства, выделяемые государством на поддержку пар с детьми, и использовать их нужно именно на благо ребенка. За целевым использованием средств следят органы опеки.

Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.

Невозможно продать недвижимость с материнским капиталом и не приобрести ничто взамен. Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе сделка будет считаться незаконной.

Для отчуждения жилья, приобретенного с материнским капиталом, следует получить разрешение органов опеки.

Какие документы нужны в органы опеки?

Для того чтобы органы опеки выдали разрешение на отчуждение недвижимости, родители должны написать заявления и приложить пакет документов:

копии паспортов (для детей – копии свидетельств о рождении) всех собственников продаваемой недвижимости;
свидетельства о праве собственности каждого участника сделки;
технический паспорт на жилье;
справка об отсутствии долга по коммунальным услугам;
заявление ребенка о продаже квартиры (если он достиг четырнадцатилетнего возраста).

Заявление может рассматриваться довольно длительное время, поэтому на быструю сделку рассчитывать не приходится.

Для продажи недвижимости следует предоставить в органы опеки пакет документов.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и купить новую?

Так как чаще всего недвижимость приобретается в ипотеку, то при продаже квартиры с материнским капиталом необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от банка, который выдал кредит. Больше всего шансов получить разрешение на отчуждение, если и следующая недвижимость будет приобретаться в ипотеку, оформленную в той же банковской организации.

Получив разрешение на отчуждение жилья, можно подавать документы в банк. Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:

заключение предварительного договора с покупателем, который отдает предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заемщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременения банка. Далее, покупатель отдает оставшуюся сумму, а продавец передает недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке;
сделка согласована банком. Именно банк в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчетов. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что разрешение на отчуждение жилья он получит стопроцентно. Покупатель же сможет быть уверен, что продавец не попытается обмануть его;
недвижимость продается в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение банком нового заемщика, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идет подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, так как недвижимость остается в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.

После получения разрешения у банка-кредитора на отчуждение можно заключать договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки и передавать недвижимость покупателю.

Существует несколько способов продать квартиру, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала.

Что будет с ипотекой и материнским капиталом в случае развода

Ни совместная ипотека, ни общие дети не останавливают супругов, если те принимают решение развестись. Но жилье, приобретенное в ипотеку с использованием материнского капитала существенно усложняют процесс раздела совместно нажитого имущества. Оптимальным вариантом будет погашение долга и разделение квартиры.

Но чаще всего у пары не хватает средств на погашение долга. В таком случае существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

раздел общего долга на две части и оплата его по отдельности согласно новому графику платежей;
обращение в тот же банк с заявлением о выдаче двух кредитов каждому из супругов, сумма которых будет равна первому ипотечному долгу. Ипотека таким образом гасится досрочно, а бывшие супруги выплачивают долг по кредитам по отдельности;
не ставить вопрос о разделе ипотеки вообще, а выплачивать долг по устной или письменной договоренности. После выплаты кредита супруги разделят недвижимость с учетом обязательной доли ребенка.

Оптимальным выходом в случае развода будет погашение ипотечного кредита по обоюдному согласию и только после этого раздел имущества с учетом обязательной части ребенка.

Риски нарушения порядка продажи квартиры

Главное требование в случае продажи ипотечной недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, состоит в обязательном гарантировании, что права ребенка не будут ущемлены. Собственно, в этом и состоят риски для покупателя.

Если квартира была продана в обход требований закона, то суд может признать сделку недействительной. Соответственно, покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцам, а продавец – деньги покупателям.

В проигрышном положении находится именно покупатель. Дело в том, что из-за инфляции деньги с каждым годом обесцениваются, и в итоге фактически покупатель получит гораздо меньше средств, чем он потратил.

В случае оспаривания сделки в наиболее проигрышной ситуации находится покупатель.