Циркулирующие в народе слухи о «сверхдоходности» управляющих компаний, занятых в секторе ЖКХ, сильно преувеличены. Если не принимать во внимание «криминал», то честно зарабатывать в этом бизнесе сложно. Однако по статистике в 29 регионах страны отмечается положительный баланс деятельности УК.
Преимущество рынка услуг в сфере ЖКХ — стабильность, он «обречен» на вечное существование. В этом секторе экономики работает 36 000 организаций, из которых 16 000 — компании, занятые управлением многоквартирных домов (МКД). Сумма ежегодно собираемых с населения платежей за жилищно-коммунальные услуги достигает 1,3 трлн. рублей. Крупные денежные потоки, возможность гибко манипулировать ими, а также легкость прогнозирования спроса — привлекательные факторы для бизнеса. Однако особой конкуренции на этом рынке не наблюдается. Почему? Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, и на какую доходность можно рассчитывать? Чтобы понять это, рассмотрим:
- что представляет собой УК, ее деятельность;
- как можно получить в управление МКД;
- порядок открытия УК и нужные документы;
- что требуется для получения лицензии;
- рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.
Интересно. В России собираемость платежей за услуги ЖКХ составляет 95% (от 94 до 96 — по разным данным). В США аналогичный показатель едва достигает 40%. В нашей стране расходы на оплату коммунальных услуг в средней семье составляли в 2014 году 3132 рублей (по расчетам «РИА Рейтинг»), в США — 157,5 долларов, то есть 5 686 рублей по курсу на март 2014 года.
Что такое УК, чем она занимается
Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.
За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):
- Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.
Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.
- Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории , текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.
С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.
Документы:
- Постановление № 290, от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ ..., порядке их оказания и выполнения»;
- Постановление № 491, от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества...».
Как выбирается управляющая компания
Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:
- напрямую договориться с жильцами МКД.
- выиграть лот на торгах или в конкурсе.
Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.
В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади). Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме. Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.
Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно. Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2). Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.
По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.
Документы:
- Раздел VIII ЖК РФ «Управление … домами ».
- Закон № 185-ФЗ, 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ ».
Пошаговый порядок открытия компании
- Заказать или составить детальный план бизнес план — он жизненно необходим для организации этого сложного предприятия.
- Создать предприятие в форме ИП или ООО , если оно уже имеется — дополнить виды деятельности по ОКВЭД, внести изменения в Уставные документы.
- Сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и других нормативных документов в сфере ЖКХ.
- Получить лицензию на право открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
- Оборудовать помещение, сформировать штаты, закупить оборудование.
- Заключить договор с жильцами, принять техническую документацию.
- Оформить договорные отношения с поставщиками услуг, приступить к работе.
- Создать сайт с раскрытием информации об УК, внести сведения в ГИС ЖКХ.
Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.
По данным Минстроя 15 - 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2017 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний
Получение лицензии, условия и требования
Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.
Условия получения лицензии:
- соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
- руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
- отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
- соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.
Если организация уже работает:
- заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 - 6 ст. 162 ЖК РФ);
- информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).
Решение комиссии выдается в течение 45 дней, в течение которых проверяются все сведения и реестры. Перечень копий документов, которыми подтверждается соответствие будущего лицензиата, немного отличается в разных регионах, поэтому ориентироваться надо Регламент своей области. Размер госпошлины за лицензию — 30 000 рублей. Квалификационный аттестат должностному лицу выдается после сдачи специального экзамена, срок его действия — 5 лет, он теряет силу в случае дисквалификации. Компьютерный тест содержит 100 вопросов, правильно надо ответить на 86 из них за 2 часа. Экзамен сдается бесплатно.
Документы:
- Раздел X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению … домом »;
- Положение "О лицензировании предпринимательской деятельности ...";
- Стандарт раскрытия информации ... в сфере управления МКД (Пост. № 731, 23.09.2010);
- Закон № 209-ФЗ, 21.07.2014 «О государственной информационной системе... »;
- Приказ № 74/114/пр (раздел 10) «Об... размещения информации в ГИС ЖКХ ».
Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК
Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта. Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять. Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.
Дополнительные источники заработка УК:
- экономия на проведении обслуживающих работ по сравнению со стоимостью, заложенной в тарифах (услуги «гастарбайтеров», оптовые закупки строительно-ремонтных материалов);
- сдача в аренду нежилых площадей и части дворовой территории, мест под рекламу;
- оказание дополнительных услуг жителям дома (консьерж, охрана, автостоянка, ремонт в квартирах, установка водяных счетчиков и т.д.);
- проведение части работ, входящих в оплату обязательных услуг по договору через свое ООО (собственные организации на субподряде);
- внедрение энергосберегающих технологий, комиссии за посредничество.
Расходы складываются из затрат:
- на исполнение работ по договору (текущий ремонт, инженерные работы, уборка);
- содержание офиса, закупка инструментов, расходных материалов, программного обеспечения, оплата услуг расчетного центра);
- формирование фонда заработной платы (директор, бухгалтер, уборщицы, дворники);
- уплаты налогов на прибыль и НДС;
Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно. Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав. Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.
Выводы
Специфика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями. Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде. Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги , обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора . Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.
Бизнес в сфере жилищно-коммунального хозяйства никогда не считался простой стезей. Это молодое направление, которое только осваивается российскими предпринимателями. Как все новое и незнакомое, коммерческая деятельность по обслуживанию жилых домов может быть связана с самыми разнообразными трудностями и, тем не менее, она является интересной и прибыльной. Чтобы начать бизнес в сфере ЖКХ, предпринимателю необходима команда единомышленников, терпение и желание оказывать людям качественные услуги.
Процедура создания управляющей организации в сфере ЖКХ
Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ определяется ст. 192 Жилищного кодекса РФ, в которой сказано, что это организация, предоставляющая услуги по обслуживанию многоквартирного дома на основании договора управления этим объектом.
Управляющая организация ЖКХ — обычное юридическое лицо, созданное по правилам, предусмотренным для той организационно-правовой формы, которую избрали учредители. Чаще всего это либо ООО, либо АО. Узнайте о том, какие особенности имеют те или иные .
Регистрация бизнеса
Пошаговая процедура создания управляющей компании в сфере ЖКХ на первом этапе полностью соответствует порядку регистрации юридического лица.
Прочтите о том, . Узнайте об основных стадиях создания организации, и сроках прохождения регистрационной процедуры.
Прочтите также, каким образом происходит , и каков ее размер.
Основные документы, которые потребуются для подачи в ФНС:
- решение учредителей о создании организации;
- устав и учредительный договор;
- предварительный договор аренды на помещение, где будет размещаться компания;
- протокол об избрании директора и главного бухгалтера;
Прохождение управляющей компанией ЖКХ государственной регистрации – первый и самый простой шаг. Следующая, более сложная и специфическая процедура – оформление лицензии.
Лицензирование деятельности
Лицензия на управление домами выдается на основании заявления соискателя региональными инспекциями государственного жилищного надзора по итогам прохождения претендентом квалификационного экзамена.
Квалификационный экзамен принимает специально созданная лицензионная комиссия. Испытание должен пройти директор предприятия и лица, которые будут исполнять обязанности руководителя в его отсутствие.
Экзамен проходит в форме тестирования. К квалификационным испытаниям не допускаются представители, имеющие судимости за должностные преступления.
Решение о предоставлении лицензии принимается в течение 45 дней после подачи заявления соискателем. О том, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ без лицензии, предпринимателю даже не стоит думать. Это будут зря потраченные время и деньги.
После оформления всех разрешений, обучения персонала, создания материально-технической базы и разработки тарифов на услуги, управляющая организация может выходить на рынок и предлагать сотрудничество собственникам многоквартирных домов и организациям, которые ими созданы.
Организация процесса оказания услуг управляющей компанией ЖКХ
Перед тем как организовать управляющую компанию ЖКХ, учредитель должен досконально изучить минимальный перечень обязательных услуг для многоквартирного дома, который утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года №290. Это обширный объем работ, для качественного выполнения которых необходимы специальная техника, инвентарь и расходные материалы. Для приобретения этих активов потребуется солидный стартовый капитал.
Также для качественного выполнения обязанностей управляющей компании в сфере ЖКХ, руководство должно утвердить организационную структуру. Это локальный документ, закрепляющий должностные права и обязанности каждого сотрудника, а также устанавливающий систему подчиненности, согласно которой за каждый фронт работ ответственность несет определенный исполнитель.
Стандартная структура управляющей компании ЖКХ представляет собой следующую вертикаль:
- директор, осуществляющий общее руководство;
- главный инженер, контролирующий решение вопросов технического обеспечения объектов;
- мастера участков, отвечающие за состоянием вверенных им территорий;
- расчетный отдел;
- сектор по взысканию долгов.
Такая структура позволяет максимально охватить все производственные вопросы УК и обеспечить надлежащий хозяйственно-административный контроль над процессом предоставления услуг.
Необходимые вложения и ежемесячные затраты
Минимальный стартовый капитал для создания УК в сфере ЖКХ для обслуживания 300 квартир – 1 млн. рублей. Это при условии, что большинство специализированной техники будет арендоваться предприятием по мере необходимости.
В указанный миллион рублей входит приобретение необходимого инвентаря для работников, аренда офиса и оборудование рабочих мест, закупка спецодежды.
Ежемесячные затраты – около 350 тысяч рублей на заработную плату, до 50 тысяч рублей на приобретение расходных материалов. Всего около 400 тысяч рублей.
Ориентировочная стоимость услуг УК ЖКХ по минимальному перечню – около 500 рублей за квартиру. Всего с 300 квартир можно собрать около 150 тысяч рублей абонентской платы. Однако львиную долю дохода компании составляют дополнительные работы: мелкие и капитальные ремонты, дополнительные строительные работы и т. д.
Кроме того, управляющие организации допускаются к участию в различных государственных и муниципальных программах по улучшению условий содержания многоквартирных домов, что также позволяет минимизировать затраты и увеличить доходы предприятия.
Прочтите о том, какая оказывается сегодня в нашей стране.
Вам также пригодится информация о том, предусмотрены налоговым законодательством.
Узнайте о том, для своего предприятия. Имея такой документ, вы сможете привлечь инвесторов к участию в проекте.
Перспективы
Несмотря на наличие ряда возможностей для заработка, содержание управляющей организации само по себе очень затратно. По самым оптимистическим прогнозам компания сможет выйти на самоокупаемость только через несколько лет. Более того, обязательным условием для такой положительной динамики является грамотная маркетинговая политика и постоянное развитие УК.
Маркетинг для управляющей компании связан исключительно с расширением перечня дополнительных услуг, улучшением их качества и продвижением преимуществ современных технологий для заказчиков.
Поэтому перед тем, как стать владельцем управляющей компании, определите для себя перспективное направление развития жилищно-коммунального хозяйства, разработайте ряд эффективных предложений для жильцов многоквартирных домов и реализуйте вместе с ними свой замысел. Прочтите также, и рассмотрите наиболее интересные
Как открыть компанию ЖКХ? Её создание должно быть согласовано с законодательством Российской Федерации.
В данный момент не приходиться говорить о конкурентной борьбе субъектов на рынке по управлению жильём, т.е. её нету. Те, кто там находится достаточно безынициативные и очень часто проблемные (об этом можно слушать каждый день в новостях). Управляющая компания ЖКХ, напротив, то, что сможет улучшить эту сферу, привнести эффективные изменения. С её помощью обеспечивается рациональный расход средств собственников жилья и улучшение условий проживания.
Есть выбор между товариществом собственников жилья и управляющими компаниями (то есть ЖЭУ). По договору, в последней, привлекается управляющая компания ЖКХ. Получается, что она в ответе за все предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Услуги могут быть либо минимальными, которые прописаны в законодательстве России, либо же расширенными, которые отдельно определяются в договоре между жильцами и управляющей компании ЖКХ. Тарифы по оказанию услуг определяет государство, а вот поставщиков ресурсов управляющая компания выбирает сама. Проведение ремонтных работ и поддержка удовлетворительного состояния общего имущества владельцев жилья управляющая компания ЖКХ делает по расценкам, которые заранее оговариваются с жильцами. Такими объектами общего владения являются: подвалы, гаражи, подъезды, крыши и т. п. Чаще всего управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве обслуживает многоквартирные дома.
Документы для регистрации УК ЖКХ
- Заявление о государственной регистрации (по форме № Р11001 прил. №1 к Постановлению Правительства РФ от 19.06.2002г. №439).
- Решение о создании УК (протокол общего собрания учредителей);
- Устав создаваемой УК в форме ООО;
- Учредительный договор (в случае создания организации несколькими лицами);
- Документы для регистрации изменений в учредительные документы существующей организации;
- Заявление о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица (по форме №Р13001 прил. №3 Постановления Правительства РФ от 19.06.2002 №439);
- Устав в новой редакции (или изменения);
- Решение о внесении изменений в учредительные документы (протокол собрания учредителей по внесению изменений в Устав).
Также вам понадобится «учетная политика организации в целях бухгалтерского учета» и «перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и предложения по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения».
С чего начать? Существуют два способа: вы сами берете на себя всю ответственность или же открываете профессиональную управляющую компанию ЖКХ, которая займется всем сама. В первом случае недостатком будет то, что это дорого, ведь необходимо набрать штат сотрудников. А во втором случае – это аутсорсинговые цены, которые довольно высокие. Но тут будет присутствовать зависимость от подрядчиков.
Каждому многоквартирному дому нужно соответствующее управление . Но к сожалению, не всегда сами жильцы могут обеспечить подобное содержание постройке, в которой проживают.
Иногда это связано с отсутствием доверия, а иногда, с простым нежеланием банально заниматься подобными делами.
Постройку необходимо содержать и обслуживать наилучшим образом для того, чтобы она прослужила своим собственником долгие годы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа! Это быстро и бесплатно !
Вконтакте
Именно поэтому важно доверить такое управление определённой управляющей организации, к которой будет иметься определенная степень доверия . Но что делать, если подобной компании нет? Как сделать управляющую компанию самому? Рассмотрим этот вопрос в статье.
Существуют три основных вида, которые относятся к управляющим организациям:
Требования к управляющей компании в сфере ЖКХ
Иногда, на первый взгляд может показаться, что открытие собственной управляющей компании — очень сложная затея . Однако, на самом деле это далеко не так. Во-первых, вам необходимо собрать документы, которые должны быть на руках при создании организации.
Во-вторых, необходимо получить лицензию, и пройти процедуру регистрации . Кроме того, к основным требованиям по открытию относят требования к субъектам.
Так, лица, занимающиеся открытием подобной компании должны быть собственниками жилья многоквартирного дома, которому требуется управляющая компания.
То есть, посторонние лица не могут осуществить подобные действия и создать организацию.
Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ? Пошаговая инструкция будет представлена ниже.
Поговорим о том, какая документация может понадобиться, чтобы организовать УК. На самом деле документов не так уж и много:
- Во-первых, необходимо предоставить заявление о регистрации управляющей компании . Его составление должно совершаться по определённому образцу. Для этого существует форма 11001. Данный документ был подтвержден Правительством Российской Федерации ещё в далёком 2002-м году и по сей день является актуальным.
- Вторым и важным документом является протокол проведения надлежащим образом общего собрания учредителей . В данном документе должно содержаться решение о создании управляющей организации, которое поддержало большинство пришедших.
- Третьим документом является уставная документация . Её необходимо также проработать.
- Четвёртый документ — это учредительное соглашение , которое подписывается всеми учредителями, которые участвовали в открытии организации.
Возможно, вы предоставите ряд дополнительных бумаг
, которые также могут понадобиться.
- во-первых это заявление, которое перечисляет внесённые изменения и поправки к основной массе учредительных бумаг;
- второй документ — это протокол собрания, на котором учредители приняли решение о внесении поправок;
- а затем необходимо приложить всю уставную документацию, прошедшую проверку на новую редакцию.
Все документы должны быть отксерокопированы и собраны в отдельный пакет. Они не должны быть помяты, в них не должно содержаться исправлений и помарок. Бумаги должны быть подлинными и содержать в себе только правдивую информацию.
Что еще понадобится?
И что кроме документации понадобится, перед открытием УК? Перед тем, как отправить документацию, вам необходимо провести общее собрание жильцов , на котором и будет принято решение о создании управляющей организации.
Без поддержки хотя бы половины жильцов многоквартирного дома вы, увы, не сможете осуществить задуманное.
Поэтому проведите подготовительные мероприятия для того, чтобы, во-первых, жильцы явились на собрание, а во вторых для того, чтобы поддержали именно ваше решение.
Как открыть управляющую компанию? С чего начать? Рассмотрим порядок организации управляющей компании самостоятельно и использования законодательства в жилищной сфере в 2016-м году:
Подробнее о ней расскажем в пунктах ниже.
Как зарегистрировать?
Подробно поговорим о регистрации, ведь данный вопрос является весьма актуальным и достаточно сложным . Во-первых, вам необходимо собрать документы, которые для этого понадобятся.
Перечень документов вы можете увидеть в пункте выше. Они должны быть подписаны всеми учредителями, и только после этого поданы к рассмотрению.
Вы должны приложить к документам гарантийное письмо от лица, которое распоряжалось помещением офиса компании. Необходимо указать, что за жилплощадь стала офисом.
Составляется определённое заявление , в котором просят о проведении регистрационных действий в отношении управляющей компании. На банковскую карту перечисляются 50 % уставного капитала.
Счёт открывается на имя управляющей компании . Выбирается юридический адрес. На него будут приходить документация из налоговой инспекции, от жильцов и государственных органов.
Лицензирование
Для того, чтобы пройти процедуру лицензирования достаточно надлежащим образом зарегистрировать управляющую организацию в администрации и налоговой .
Как только вы пройдёте установленные процедуры, лицензия будет выдана вам автоматически.
Однако для этого необходимо соблюсти все вышеописанные нами пункты.
Процедура принятия управляющей компании домов для управления представляет собой осмотр представителями управляющей компании жилищного фонда
.
Описывается, в каком виде передается недвижимое имущество в управление.
Кроме того, жильцами на общем собрании составляется заявление, в котором они просят у управляющей компании взять их под свое крыло . Кроме того, секретарем на собрании ведётся протокол, чтобы чётко зафиксировать волю жильцов.
Текущая деятельность
Под текущей деятельностью управляющей компании понимают деятельность по поддержанию дома в хорошем состоянии.
Для этого, управляющей компанией предпринимаются действия по устранению мелких поломок, собирают денежные средства на капитальный ремонт, поддерживают чистоту, как на территории, так и в подъездах, осуществляют проверку коммуникаций, а также производят иные работы по благоустройству территории и домов.
Оформление договоров
Управляющие компании на начальных этапах своего существования должна заключить договора с ресурса обеспечивающими организациями. Это необходимо для того, чтобы бесперебойно получать необходимые ресурсы для жильцов.
При этом, при существовании подобных договоров возможны скидки и различные привилегии . Договора необходимо обновлять раз в год, а раз в сезон необходимо уточнять условия сотрудничества.
Подписывать договора необходимо на начальных этапах становления управляющей организации в первую очередь для того, чтобы максимально эффективно поддерживать имущество, дарованное на праве управления, в надлежащем виде.
Промедление в виде подачи тепла, электроэнергии и водоснабжения не только подорвет доверие жильцов к вам, но и станет причиной ненадлежащего состояния постройки .
Каковы правила, обязательные при управляющей организацией? При заключении договоров с управляющей организацией необходимо руководствоваться рядом правил:
- Так, во-первых, необходимо чтобы подписывал договора директор управляющей компании.
- Также необходимо обсуждать с собственниками жилья многоквартирного дома все решения, связанные с выбором ресурсообеспечивающей организации.
- При выборе поставщика тех или иных ресурсов обязательно нужно руководствуются с мнением жильцов, а не на собственную выгоду.
При этом, договора должны быть оформлены таким образом, чтобы имели юридическую силу
, и в случае неисполнения пунктов договоров вы могли истребовать от противоположной стороны компенсацию.
Для этого необходимо пригласить соответствующего юриста, или попросить о помощи бухгалтера.
Если вы решились на такой ответственный шаг, как открытие собственной управляющей компании, то вас можно поздравить — это ответственное мероприятие, которое потребует от вас много знаний, сил и стараний.
Теперь вы знаете, какие нюансы необходимо учитывать при открытии управляющей организации на собственное имя.
Если вы готовы к проведению подобной деятельности, нам необходимо только пожелать вам удачи, а также, по возможности, соблюдать законодательство для того, чтобы ваша деятельность была признана законной.
Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля? О том, как принимается решение о создании собственной УК, вы можете узнать из видео:
Обслуживание многоквартирных домов без координации действий всех жильцов не представляется возможным. Необходимость периодического текущего и капитального ремонта общего имущества, вопросы энергоснабжения и осуществление общего управления осуществляется специальными предприятиями. Такие предприятия носят обычно название «управляющая компания», и открыть такую компанию по силам многим начинающим бизнесменам.
Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ
Однако, не все управляющие организации берут на себя роль осуществления всех функций по обеспечению многоквартирных домов. Большинство из них в целях упрощения деятельности специализируется на чем-то одном.
Их специализация и является основным критерием подразделения управляющих предприятий на следующие виды:
- Компания, осуществляющая посредническую функцию между жильцами и другими предприятиями, поставляющими те или иные услуги. Они лишь координируют работу, обеспечивают постоянные связи с поставщиками услуг, но сами непосредственно не участвуют в ремонте, поставке энергоресурсов.
- Предприятия, которые все услуги предоставляют сами. У них имеются подразделения, занимающиеся текущим обслуживанием, уборкой, ремонтом и т.д. Единственно, они являются посредниками при поставке энергоресурсов, так как поставщики в основном монополизировали рынок.
- Компании, осуществляющие управление общим имуществом жильцов многоквартирных домов. К примеру, управление гаражами, дворовыми участками, нежилыми помещениями и т.д.
В основном виды управляющих организаций ограничиваются указанными выше типами. Однако это не законное ограничение, а лишь констатация тенденций. Вновь образуемые предприятия могут расширить перечень предоставляемых услуг в зависимости от договоренностей с жильцами домов.
Права и обязанности
Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!
Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!
Просто позвоните по телефону из любого региона России:
Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!
Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.
В обязанности управляющей компании входит:
- подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
- предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
- сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
- поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
- составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.
На общем собрании собственников жилья устанавливается размер отчислений управляющей компании, за оказанные с ее стороны услуги.
Структура управляющей компании
В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:
- В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
- Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
- Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.
Обязанности директора и начальников участков очень похожи, но директор осуществляет общий надзор и организацию, а начальники участков более локализованы.
Бизнес план управляющей компании
Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:
- Цель управляющей компании ЖКХ.
- Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
- Затраты.
- Возможные риски.
Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.
Задачи компании
Основными задачами являются:
- получение как можно большей прибыли;
- настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
- качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.
Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.
Инвестиционная стоимость
Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия. Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО. На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.
В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.
Затраты
К затратам будущей управляющей компании относятся:
- аренда помещений;
- транспортные расходы;
- покупка оборудования;
- расходный материал;
- наем штата;
- непредвиденные расходы.
В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.
Риски
Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.
Основные риски связаны с:
- с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
- необходимость больших финансовых вливаний;
- недостаток квалифицированных кадров;
- давление со стороны администрации населенного пункта;
- отсутствие четкого положения рынка.
Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.
Лицензия на управляющую компанию
После принятия № 255-ФЗ и внесения соответствующих изменений в Жилищный Кодекс РФ требования к учреждению и регистрации управляющей компании в сфере ЖКХ стали намного суровее. Так, чтобы создать управляющую компанию необходимо получить специальную лицензию.
Лицензирование осуществляется:
- органом надзора за деятельностью предприятий в сфере ЖКХ соответствующего региона;
- комиссией по лицензировании деятельности компаний в сфере ЖКХ.
Именно при содействии этих двух структур предоставляется соответствующие лицензии.
Чтобы получить это разрешение на ведение деятельности необходимо подать заявление в надзорный орган соответствующего региона.
Вместе с тем, должна быть представлена следующая документация управляющей компании:
- регистрационное свидетельство ООО или ИП;
- учетные документы в налоговом органе;
- устав ООО или ИП;
- выписка из ЕГРЮЛ или ее нотариально-заверенной копии;
- учредительный договор;
- выписка про уставной фонд;
- решение о назначении директора;
- договор аренды помещения (свидетельство о собственности);
- техническая документация про имеющиеся в ведении ресурсы и оборудование;
- сертификат повышения квалификации директора.
Сертификат получается после успешной сдачи специального экзамена. Без этого регистрация УК невозможна.
Требования к управляющим компаниям ЖКХ
Также указанный выше Закон не только установил правила лицензирования, но и определенные требования к управляющим компаниям ЖКХ:
- деятельность должна осуществляться в форме ООО или ИП;
- компания должна иметь необходимые для деятельности средства, оборудования, штат сотрудников;
- должны быть исполнены все требования надзорного органа, предъявляемые в процессе проверки деятельности;
- предприятие должна иметь стабильное финансовое положение;
- вся деятельность должна вестись открыто.
Законодательством могут предъявляться и иные требования к управляющей компании многоквартирным домом.
Подписание договора
Договор с управляющей организацией подписывается всеми жильцами многоквартирного дома. Процедура подписания проводится на общем собрании жителей. Весь процесс протоколируется и приобретает статус официального документа.
Однако подписанию предшествует предварительное согласование и обсуждение. После чего вариант договора предъявляется жильцам. Для этого нужно организовать общее собрание.
Обязательные правила при заключении договоров
В договоре управления многоквартирным домом должны содержаться следующие пункты:
- цели заключения договора;
- предмет договора;
- правомочия и обязанности сторон;
- список оказываемых услуг;
- вознаграждение компании;
- порядок осуществления платежей;
- сроки регулярной отчетности и порядок его предоставления.
Грамотно составленный договор необходимо представить общему собранию жильцов. Каждый из собственников квартир имеет право внести предложения по изменению или дополнению договора, которые должны быть учтены управляющей компанией.
Создание управляющей компании ЖКХ самостоятельно пошаговая процедура
Так, как открыть управляющую компанию? Для создания с нуля и нормального функционирования предприятия необходима следующая пошаговая процедура:
- Составить бизнес план. При этом рынок и все факторы должны быть непременно учтены. Особо дотошно необходимо отнестись к вопросам финансов и расходов.
- Необходимо зарегистрировать ООО или ИП. Однако лучше будет оформить компанию как ООО, ведь ИП не может нанимать людей на постоянной основе, без чего нормальное функционирование предприятия не представляется возможным.
- Получить лицензию на осуществление деятельности. А также должна быть осуществлена регистрация в надзорном органе.
- Найти потенциальных клиентов (жильцы многоквартирных домов) и заключить с ними договора. Отличным помощником в этом нелегком деле станет реклама.
Данная пошаговая инструкция универсальна, но не включает проблемные ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы. Так, рентабельность и размер получаемой прибыли напрямую зависит от активности предприятия и от того, сколько клиентов у нее имеется, а также бюджета. По этой причине, чтобы обеспечить скорейшую окупаемость вложений и получать большие прибыли необходимо создать компанию, с как можно большими финансовыми вливаниями.
